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如何从失管走向共治?看石景山这几个老旧小区破题——

物业服务缺失、居民不愿交物业费、物业公司不愿入驻、小区陷入恶性循环是不少老旧小区面临的痛点问题。石景山区的古城南路、公园北、八角北路3个社区均为老旧小区。一年多来,为引领3个社区走上物业服务市场化之路,八角街道不断探索,引入物业服务企业,组织协调社会资源进入,并监督规范各项物业服务行为,从而推动3家社区实现物业费零的突破,平均物业费缴费率目前达34.41%。这3个社区是该街道众多老旧小区中第一批收取物业费的社区。是什么说服了业主缴纳物业费?该项探索能否形成长效机制,从而实现老旧小区的良性运转?记者对此进行调查。

⬆️一次雨后,八角北路社区内,石房物业工作人员在清理积水。

⬆️石房物业为居民装设了晾衣架。

 探访 

3个老旧社区共享一家物业服务

古城南路、公园北、八角北路3个社区呈T字形布局。
古城南路社区位于南端,小区里每栋住宅楼各享一个独立小院。记者首先来到古城南路49号院,进入一扇铁栅栏门,一眼可见四色分类垃圾桶整齐摆放。尽管小区的沥青路面打着一条长长的“补丁”,灰砖步道也略显陈旧,但目之所及均干净整洁,道路两侧停车整齐有序。继续北行至47号院、46号院,一样的干净整洁。一位居民说,“我们小区虽然旧了些,但环境保持得很好。”
走出古城南路社区东门,沿古城东街北行400余米右转进入八角北路社区,只见几株高大的国槐及道边的绿藤错落有致。再向里走,是一块宽阔的活动场地,北侧建有一排不锈钢晾衣架,架上晾满了衣服。“有居民提出家里阳台上晾衣服不方便,我们特地寻找合适地方,为这些社区建了晾衣架。”北京石房物业有限公司(以下简称石房物业)副经理孙伟说。
3家社区共用一个维修用房,就设在八角北路社区西侧。孙伟解释,3家社区相邻仅数百米,共享物业维修能为居民节省不少物业费开支。朱色铁门上装有“24小时服务”告知牌,进入大门,迎面一张柜台,右侧墙上展示着安全帽、扳手、电钻等各种维修工具,南墙上贴着《北京石房物业户内有偿服务维修清单》,上面公示了马桶、锁具、门窗等10余类百余项维修项目及其收费。其中最贵收费150元,项目是安装、更换插卡水表;清洗一个水龙头滤网收费仅5元,其他服务项目则多为一二十元。“这个定价比周边社区维修收费基本低50%,对于已缴当年物业费的业主,每次100元以下的维修费用免收5次。”孙伟说。一位居民算了一笔账:“仅免除的维修费用就可抵掉大部分物业费,缴物业费是合算的。”
T字西侧是公园北社区,新装的道闸、新划的停车位及消防通道标志,以前如麻的线缆也都捋顺了,用了几十年的旧木门也换成了绿色铁门……居民家窗前有石榴树枝条疯长,物业请来绿化工人修剪;小区大门外大树妨碍通行,物业联系专人修剪根系,然后帮大树“搬家”……“居民所盼的,就是我们要干的。”孙伟表示。

探索

从“失管”走向物业服务市场化

记者了解到,在3个社区中,八角北路、公园北社区已有近40年历史,古城南路社区已“年近半百”。3家社区60栋住宅楼却有19家产权单位,4668户居民以往处在被八角街道或产权单位“兜底”状态。“环境脏乱差,很多问题都没人管。”居民李女士说,大家已习惯政府或原产权单位“包揽一切”,“从来没缴物业费这个概念。”
记者了解到,石房公司是八角街道引入的第三家物业公司。第一家物业公司推行“先尝后买”模式,曾投资百余万元,后因收不上来物业费入不敷出而撤走。第二家物业公司在进行了3个月的应急保障后也离开了。2022年1月起,八角街道积极贯彻落实《北京市物业管理条例》,在社区及物管会协调下,经业主共同表决,选聘石房物业为3个老旧社区提供物业服务。
一年多来,石房物业集中力量,持续解决了3个老旧社区居民反映最强烈的急难愁盼问题。记者了解到,公园北社区此前出入口人车混行,早晚高峰时段极易拥堵。石房物业实地调查后,在公园北社区安装了道闸系统,不仅有效缓解了车辆拥堵,也保障了居民进出安全。
此前3个社区监控设备清晰度不高,很多摄像头存在监控盲区。这也是很多老旧小区的通病。经过调查,石房物业为3个社区增设了45个高清摄像头,并在古城南路社区设立了中控室。“目前,3个社区监控实现了连通、响应一体化,小区内公共区域监控全覆盖。”孙伟说。
老旧小区物业服务如何实现市场化?据八角街道办副主任张北公介绍,街道成立了党建引领物业管理工作专班,督促石房物业不断完善和改进。“街道会根据居民的反馈,组织社区建设科、物管会等多家单位,对物业服务进行打分。”张北公介绍,为考核物业服务,街道建立了“日考评”“周评价”“月总结”等一系列制度。“仅今年以来,光街道组织的物业服务推进会,就开了30多次。”孙伟说。
此外,八角街道办事处主任岳赞等相关负责人还不断深入社区,广泛听取业主意见,并不断为之整合辖区资源。针对社区居民呼声,物管会还结合“老街坊议事厅”等载体,激发居民自治能力和意识,并在相关社区活动中,发掘培养社区自治骨干。
在确保社区绿化、保洁、安全等物业工作的基础上,石房物业还10余次组织“便民文化市集”进入社区。记者了解到,前不久在八角北路举办的一次文化市集,不仅有向居民平价售卖的300余种米面油盐等生活必需品,还有医护专家到社区义诊。如今,文化市集活动已成为3家社区精品活动之一。“我们积极整合资源,推出各种活动,为业主带来多元化服务,让大家都体会到物业缴费带来的好处。”孙伟说。

目标

“社区是我家,治理靠大家”

在八角北路社区,今年78岁的祁淑琴第一个缴纳了物业费。“我在这里住了20多年,以前灯坏了没人管,自己买灯泡买拉绳自己装。下水道堵了,到处找人维修,一修就是几百元。现在灯一坏,一个电话师傅就来了,不仅把故障灯修好,还主动检查家里其他灯具和拉绳。听说物业开收物业费,我回家和老头子一说,得!我们先缴,买个安心。”祁淑琴开心地说。
令缴纳全年物业费的业主惊喜的是,缴费后他们每户都领取了一张“便民服务连心卡”,“缴费的居民凭此卡可享受相关服务八折优惠。”孙伟说。这张便民服务卡不仅涉及小区户内百余类项目维修,在文化市集还能享受八折优惠。“我们曾细算过一笔账,这一年的物业费,通过这张卡,也都能省下来大半了。”居民王美秋说。
目前,在八角街道的大力扶持下,3个社区物业服务管理正逐渐向市场化推进。社区真正健康运行,不能一味地靠街道等部门的扶持与投入,提高业主物业费缴纳比例才是小区自我造血、建立内生机制的必经之路。根据《北京市住宅物业管理服务等级标准》等相关规定,八角街道测评得出物业费收缴标准,并按照业主房产性质即二次上市后的商品房、房改售房、承租公房等分类收缴物业费。自今年3月起,3个老旧社区通知开收物业费。孙伟解释,居民所缴的物业费,算起来也许就是出去吃顿饭的花费,“但居民花钱买的是服务,钱即使不多,居民也有权知道物业收钱都做了哪些工作,比如每天安排多少保洁、清扫哪些住宅楼等。这些工作都应让居民知晓,他们看到身边环境在持续改善,自然也愿意缴费买单。”
截至7月9日,记者了解到,3家社区物业费平均缴费率已至34.41%。“这是实现了零的突破,是物业用真心实意换来的居民认可,来之不易。”岳赞表示,下一步,3个社区将继续探索推出停车管理市场化服务,“未来我们将不断培养并提高业主的自治意识,涵养小区自治氛围,指导和帮助老旧小区成立业主大会,选举业委会,探索老旧小区责权一致、质价相符的物业服务机制,真正实现‘社区是我家,治理靠大家’。”
来源:北京日报
编辑:何玉婷

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